近年来，在海外置业慢慢的变成为潮流的背景下，慢慢的变多国人和留学生家长都将目光锁定于澳洲。不仅拥有丰富的教育资源、独特而舒适的生活环境、世界人文与当地风俗交融影响，而且宽松的移民政策和医疗优惠等，都吸引着一大批自住、留学、度假的国人前往置业。

  房东做为房产投资人，主要权利就是收取租金。我们大家都知道，权利和义务同在，得到租金收益的同时，也需要保障投资房有合理合法的居住条件。房东们常常会对于房子维护上有疑问，下面我们来明确一下房屋维护（maintance）上的责任划分：

  在租客搬进之前，需要将草坪花园全部打理好。这样在房屋状况报告（entry condition report）中会记录一个干净整洁的前后院（这点很重要）。当租客搬走时，将会根据最初的房屋状况报告（entry condition report）中的照片和文字记录，来验收房子。所以，房东的责任就是在租客搬进去前，打理好草坪等。

  案例分析：租客搬走拒绝修剪草坪，上VCAT后，法官根据condition report发现租客搬进去时，草坪并没有修建好（尽管之后房东有修剪，但是没有正式的condition report作为记录，法官不采纳）。最后，根据搬进去什么样，退房什么样的原则，租客可以不修剪草坪搬走，不能扣除押金，之后修理草坪的费用由房东承担。

  和打理草坪一样，需要在租客搬进去前，保证屋内设施在可以良好使用的状态。这些也会记录在房屋状况报告（entry condition report ）中作为证据。

  可能有房东会有疑问，灯泡这些不都是租客自己换的吗？没错，在租客入住后，如果灯泡要换掉，这些费用是租客承担。但是，在租客搬进去时，一定要保证所有灯都是能够正常的使用的，这样在租客搬走时，才能要求租客保证所有设施在良好状态。

  案例分析：租客搬进去一周后（没有提交租客修改后的房屋状况报告），向中介报告浴室灯不亮，要求更换新灯泡。虽然，租客坚持从搬入开始灯就不亮。但是，因没有在规定时间内提交租客修改后的房屋状况报告，等于默认所有条款。所以，由租客自己负责更换灯泡的费用。

  关于房屋状况报告（entry condition report），租房中介会在租客搬进去前进行一次房屋检查，并提供住宿状况报告给租客。租客在签了租凭合同并领取钥匙后，需要在3天内返还一份报告，注明租客发现的房屋状况报告中没有提及的问题。否则，将视为租客默认房屋状况报告中的所有条款。

  非租客问题造成的损坏和维修问题，需要房东来承担维修费用。租客需要定期维护草坪（包括修剪，浇水），保证房屋及设施设备的清洁等。

  相信很多房东会这样的疑问。排除租客自己承认的损坏，我们就需要安排有关人员来做出详细的调查，提供报告，以证明造成问题的原因。

  报告显示是租客问题造成，那么就由租客承担费用；如果报告数据显示是租客使用和设备老化或结构的共同原因，那么就需要和租客协商维修费用的分摊。

  案例分析：1. 租客报告房屋内有老鼠，需要灭虫害公司来处理（Pest Control）。经过专业除虫害人员的调查，鼠患是由于租客没有保持清洁和房屋自身结构两方面的因素导致。那么费用就由租客和房东共同承担。

  2. 通过中介定期房屋检查发现，屋内有大量蚂蚁，通知租客清洁和立即处理后，蚂蚁问题依然存在。经过专业除虫害人员调查，原因是房屋老化，在门窗存在很大缝隙，导致蚂蚁随意进入。那么除虫害的费用将由房东承担。

  房东保险 所有在LHooer管理下的房产，我们都强烈建议房东购买房东保险（Landlord Insruance），不同于房屋保险（Building Insurance），房东保险的保障范围主要是房屋租凭的部分，包括了：屋内设备（contents），租金损失 （loss of rent），租客拖欠租金和租客偷窃等（Tenant who dont pay and tenant theft）。 案例分析：房客拖欠租金长达三个月，上VCAT，判决：租客强制搬离。可是租客搬走后，房东承担了大额的租金损失，好在房东一直都有购买房东保险。申请保险赔偿，递交有效保单，租约合同，法庭判决等。保险公司赔付三个月租金损失。保险公司替房东承担了租客跑路的损失。

  烟雾警报器服务 根据维州相关条例的规定，房东有责任保障房屋内的烟雾报警器（smoke alarm）是有效工作的。我们推荐房东申请专业公司的烟雾报警器检查服务。专业烟雾报警器检查公司，会提供每半年一次的检查服务并提交报告。这样在特殊情况出现时（例如，失火等），这份报告就是房东验证自己已经履行房东责任的最佳证明。 案例分析: 房东在LJHooker推荐下购买了一年的烟雾警报器检查服务，服务内容包 括检查，更新电池，替换老化损坏的烟雾警报器。房客报告烟雾警报器偶尔会响，怀疑电池快没电，但是烟雾警报器的位置很高，即使搭梯子也无法碰到。辅诚置地联系烟雾警报器公司后，立刻派出专业技术人员更换了电池并检测了功能正常，且出具相关检测报告。大缝隙，导致蚂蚁随意进入。那么除虫害的费用将由房东承担。

  1. 本公司的租赁部是以资产托管的形式，为您指定一个持牌租赁管理经理，以在公司所在地的维多利亚省租赁管理法为基准进行一对一的租赁管理服务。

  2. 根据维多利亚州相关的法律规定，我们的租赁管理经理和业主之间是属于收到法律保护的委托- 代理关系，作为业主的专业房产代理人，我们的租赁经理是依据“维多利亚州租赁管理法”为基 本框架，对您的投资房产和租客来管理。请格外的注意的是，虽然我司和我司的工作人员经常被 称之为中介或是房产中介，但是和传统意义上的中介不同，我们和业主的委托-代理关系是受到澳大利亚法律保护的，在法律框架和职业规范上，我们的租赁经理代表的是业主的最佳利益。

  3. 在一对一的管理模式下，您能够最终靠电话，电子邮件，和微信和您的租赁管理经理进行一对一的沟通，而不可能会出现出事找不到人的情况。我司租赁部营业时间是周一至周五澳大利亚东部标准时间9:00 – 17:00，必须要格外注意的是，我司所在的澳大利亚维多利亚州和中国北京标准时间相差

  4. 我们在和同业主方面的服务标准和承诺为：在正常营业时间内，如果收到业主任何方式关于其委托管理的资产方面的租赁管理问题，您的一对一租赁管理经理必须在4个工作小时之内和业主沟通。必须要格外注意的是，因为我们的业务的繁忙，您的租赁管理经理经常要参加商务会议和外出进行房屋检查，如果您的电话没有接通，那么请您务必留言，我们的租赁经理会在上班时间4小时之内回复您。

  5. 即使在周末或公共假期内 （澳洲和中国的公共假期会有区别）您也可以每时每刻通过上述方式与我们保持联系，我们将在上班后第一时间来和您沟通。

  6. 关于租金支付：我司使用的用于收支租客支付的租金的银行账户是属于处于维多利亚州政府严格监管下的租赁信托账户，并没有一点现金交易。我司会安排在您租客租金到账后不迟于5个工作日之内将租金汇入您指定的澳洲本地银行账户。必须要格外注意的是，澳洲本地的银行交易有别于中国本地的银行，澳洲本地转账一般会延迟一到两天到账。返回搜狐，查看更加多