(一)组织或者参与拟订本单位安全生产规章制度、操作规程和生 产安全事故应急救援预案;

  (二)组织或者参与本单位安全生产教育和培训,如实记录安全生产 教育和培训情况;

  (五)检查本单位的安全生产状况,及时排查生产安全事故隐患,提 出改进安全生产管理的建议;

  2、全国人大《突发事件应对法》（2007年11月1日实 施），解读与分析

  22条：所有单位理应当建立健全安全管理 制度 按时进行检查本单位各项安全防范措制度，按时进行检查本单位各项安全防范措 施的落实情况，及时消除事故隐患；掌 握并立即处理本单位存在的可能引发社 会安全事件的问题，防止矛盾激化和事 态扩大；对本单位有几率发生的突发事件态扩大；对本单位有几率发生的突发事件 和采取安全防范措施的情况，应当按照 规定及时向所在地人民政府或者人民政 府有关部门报告。

  54条：任何单位和个人不得编造、传播有关 突发事件事态发展或者应急处置 作的虚假突发事件事态发展或者应急处置工作的虚假 信息。

  3、国务院《国家安全生产事故灾难应急预案》 （2006年1月22日实施），解读与分析（1.3条）

  （1）造成30人以上死亡（含失踪），或危及30人以上 生命安全 或者100人以上中毒（重伤） 或者需要紧生命安全，或者100人以上中毒（重伤），或者需要紧 急转移安置10万人以上，或者直接经济损失1亿元以上 的特别重大安全生产事故灾难。

  （2）超出省（区、市）人民政府应急处置能力，或者 跨省级行政区、跨多个领域（行业和部门）的安全生产 事故灾难事故灾难。

  （3）需要国务院安全生产委员会（以下简称国务院安 委会）处置的安全生产事故灾难。

  3.国务院《国家安全生产事故灾难应急预案》（2006年1月22日实施），解读与 分析（3.1条）

  国务院有关部门和省（区、市）人民政府应当加强对重大危险源的监 国务院有关部门和省（区、市）人民政府应当加强对重大危险源的监 控，对可能引发特别重大事故的险情，或者其他灾害、灾难可能引发 安全生产事故灾难的重要信息应及时上报。

  特别重大安全生产事故灾难发生后，事故现场有关人员应当立即报告 单位负责人，单位负责人接到报告后，应当立即报告当地人民政府和 上级主管部门。中央企业在上报当地政府的同时应当上报企业总部。（更多精彩请关注：雅吟天下）上级主管部门。中央企业在上报当地政府的同时应当上报企业总部。 当地人民政府接到报告后应当立即报告上级政府，国务院有关部门、 单位、中央企业和事故灾难发生地的省（区、市）人民政府应当在接 到报告后2小时内，向国务院报告，同时抄送国务院安委会办公室。

  自然灾害、公共卫生和社会安全方面的突发事件可能引发安全 生产事故灾难的信息，有关各级、各类应急指挥机构均应及时 通报同级安全生产事故灾难应急救援指挥机构，安全生产事故 灾难应急救援指挥机构应当及时分析处理，并按照分级管理的 程序逐级上报 紧急情况下 可越级上报程序逐级上报，紧急情况下，可越级上报。

  发生安全生产事故灾难的有关部门、单位要及时、主动向国务 院安委会办公室、国务院有关部门提供与事故应急救援有关的 资料。事故灾难发生地安全监管部门提供事故前监督检查的有 关资料，为国务院安委会办公室、国务院有关部门研究制订救 援方案提供参考援方案提供参考。

  4、国务院《国家突发公共事件总体应急预案》（2006年1月8 日实施），解读与分析

  根据突发公共事件的发生过程 性质和机理 突发公共事件主要分为以下四类： 根据突发公共事件的发生过程、性质和机理，突发公共事件主要分为以下四类： ⑴自然灾害。主要包括水旱灾害，气象灾害，地震灾害，地质灾害，海洋灾害，生物灾害和森林草原火灾等。 ⑵事故灾难。主要包括工矿商贸等企业的各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，环境污染和生态破坏事件等。 ⑶公共卫生事件。主要包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件。危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件。 ⑷社会安全事件。主要包括事件，经济安全事件和涉外突发事件等。 各类突发公共事件按照其性质、严重程度、可控性和影响范围等因素，一般分为四级：Ⅰ级（特别重大）、Ⅱ级（重大）、Ⅲ级（较大）和Ⅳ级（一般）。

  4、国务院《国家突发公共事件总体应急预案》（2006年1月8日实施），解读与 分析

  ⑷突发公共事件地方应急预案。具 体包括：省级人民政府的突发公共 事件总体应急预案、专项应急预案

  ⑴突发公共事件总体应急预案。总体应急 预案是全国应急预案体系的总纲，是国务 院应对特别重大突发公共事件的规范性文 件。

  ⑵突发公共事件专项应急预案。专项应急 预案主要是国务院及其有关部门为应对某 一类型或某几种类型突发公共事件而制定和部门应急预案；各市（地）、县 （市）人民政府及其基层政权组织 的突发公共事件应急预案。上述预 案在省级人民政府的领导下，按照 分类管理、分级负责的原则，由地 方人民政府及其有关部门分别制定。类型或某几种类型突发公共事件而制定 的应急预案。

  ⑶突发公共事件部门应急预 案。部门应急预案是国务院有关部门根据总体应急预案、专项应急预案和部门职 责为应对突发公共事件制定的预案。

  5、安监总局《生产安全事故应急预案管理办法》 （2009年5月1日实施），解读与分析

  6、安监总局《安全生产事故隐患排查治理暂行规定》（2008年2月1日实施）解读与分析

  （一）开展日常消防安全宣传传 教育，提示火灾隐患，组织居民进行灭火和应急疏散演练。

  （三）对管理区域内 的共用消防设施、器材进行维护管理 确材进行维护管理，确 保完好有效。

  （四）保障疏散通道、 安全出口、消防车通道 畅通，划定和设置停车 泊位及设施时不得占用、 堵塞消防车通道。

  （五）对占用、堵塞、封 闭疏散通道、安全出口、 消防车通道的行为予以劝消防车通道的行为予以劝 阻并督促改正；对拒不改 正的，及时向公安机关消 防机构或者公安派出所报 告。

  （一）成立消防安全组织统一管理消防工作，或者配备防火负责人和从事消防设施管理、维护的专职配备防火负责人和从事消防设施管理、维护的专职技术人员；

  （三）清除高层建筑 周边、消防扑救场地周边、消防扑救场地 上空妨碍登高消防车 作业的建筑、设施、 设备；

  4、在出入口、电梯口、 防火门等醒目位置设置防火门等醒目位置设置 提示火灾危险性、安全 逃生路线、安全出口、 消防设施器材使用方法 的 标志 警 标语的明显标志和警示标语；

  物业单位应当将安全生产经费用于楼宇及其消防设施、重要设施的维护、保养、更新、改造等。

  物业单位应当保证楼宇疏散通道、安全出口的畅通，并保证楼宇的整体消防设施、重要设施的完好有效施的完好有效。

  物业单位应当建立楼宇内使用单位详细档案，包括基本情况、应急救援物资、应急救援人员配备等情况。

  2、物业企业如何签订安全管理协议； 物业单位对楼宇实施管理前，应当对建筑结构、消 防设施 重要设施等进行查验 合格后方可接收防设施、重要设施等进行查验，合格后方可接收， 并做好记录。物业单位应当定期开展安全检查，发现使用单位存 在事故隐患的，应当书面告知使用单位，拒不整改 的 物业单位可报告产权单位和相关行政管理部门的，物业单位可报告产权单位和相关行政管理部门。物业单位应当与使用单位签订安全管理协议，明确 物业单位和使用单位之间的权利义务

  物业单位对楼宇实施管理前 应当物业单位对楼宇实施管理前，应当 对建筑结构、消防设施、重要设施 等进行查验，合格后方可接收，并 做好记录。 物业单位应当定期开展安全检查，发现 使用单位存在事故隐患的 应当书面告使用单位存在事故隐患的，应当书面告 知使用单位，拒不整改的，物业单位可 报告产权单位和相关行政管理部门。

  生产经营单位应当根据本单位生产经营活动的特点，对 安全生产状况进行经常性检查。检查情况应当记录在案，安全生产状况进行经常性检查。检查情况应当记录在案， 并依规定的期限保存。 （更多精彩请关注：雅吟天下）生产经营单位对本单位存在的生产安全事故隐患的治理 负全部责任，发现事故隐患的，应当立即采取措施，予 以消除；对非本单位原因造成的事故隐患，不能及时消 除或者难以消除的 应当采取必要的安全措施 并及时除或者难以消除的，应当采取必要的安全措施，并及时 对所在地的安全生产监督管理部门或者政府其他有关部 门报告。电梯发生事故的 事故发生单位电梯发生事故的，事故发生单位应当迅速采取有效措施，组织抢救，防止事故扩大，减少人员伤亡和财产损失。电梯事故的报告和调查处理程序，按照国务院《生产安全事故报告和调查处理条例》的规定执行。

  （一）进行电梯运行的日常巡视 做好电梯日常使用状况记录，落实电梯的定期检验计划；

  （四）发现电梯存在安全隐患需要停止使用的，有权作出停止使用的决定，并立即报告本单位负责人；

  （五）遇有火灾、地震等影响电梯运行和电梯乘客人身安全的突发性事件时 应当迅速采取措施客人身安全的突发性事件时，应当迅速采取措施，停止电梯运行。

  密闭设备：如船舱、贮罐、车载槽罐、 反应塔（釜）、冷藏箱、压力容器、管 道、烟道、锅炉等；

  2.地下有限空间：如地下管道、地下室、地下仓 库、地下工程、暗沟、隧道、涵洞、地坑、废 井、地窖、污水池（井）、沼气池、化粪池、 下水道等

  3. 地上有限空间：如储藏室、酒糟池、发 酵池、垃圾站、温室、冷库、粮仓、料 仓等。

  在作业环境条件可能发生变化时，生产经 营单位应对作业场所中危害因素进行持续 或定时检测。作业者工作面发生变化时， 视为进入新的有限空间，应重新检测后再进入。 实施检测时检测人员应处于安全环境实施检测时，检测人员应处于安全环境， 检测时要做好检测记录，包括检测时间、 地点、气体种类和检测浓度等。

  【检测】实施有限空间作业前， 生产经营单位应严格执行先检测、后作业的原则，根据作业现场和周边环境情况检作业现场和周边环境情况，检测有限空间可能存在的危害因 素。检测指标包括氧浓度值、 易燃易爆物质（可燃性气体、 爆炸性粉尘）浓度值有毒气爆炸性粉尘）浓度值、有毒气体浓度值等。未经检测，严禁作业人员进入有限空间。

  【危害评估】实施有限空间作业前，生产经营单 位应根据检测结果对作业环境危害状况进行评估，制定消除、控制危害的措施，确保整个作估，制定消除、控制危害的措施，确保整个作业期间处于安全受控状态。 【作业审批】凡进入有限空间进行施工、检修、清理作业的，生产经营单位应实施作业审批。未经作业负责人审批，任何人不得进入有限空间作业。【危害告知】生产经营单位应在有限空间进入点附近 设置醒目的警示标志标识，并告知作业者存在的危险 有害因素和防控措施，防止未经许可人员进入作业现场。

  【现场监督管理】有限空间作业现场应明确作业负责人、 监护人员和作业人员，不得在没有监护人的情况下作业。

  作业负责人职责：应了解整个作业过程中存 在的危险危害因素；确认作业环境、作业程 序、防护设施、作业人员符合要求后，授权批准作业；及时掌握作业过程中可能发生的批准作业；及时掌握作业过程中可能发生的条件变化，当有限空间作业条件不符合安全要求时，终止作业。

  （二）作业者职责：应接受有限空间作业安全生产培训；遵守有限空间作业安全操作规程，正确使用有限空间作业安全设施与个人防护用品；应与监护者进行有效的与个人防护用品；应与监护者进行有效的操作作业、报警、撤离等信息沟通。

  （三）监护者职责：应接受有限空间作业安全生产培训 全过程掌握间作业安全生产培训；全过程掌握作业者作业期间情况，保证在有限空间外持续监护，能够与作业者进行有效的操作作业、报警、撤离等信息沟通；在紧急情况时向作业者发出撤离警告，必要时立即呼叫应发出撤离警告，必要时立即呼叫应急救援服务，并在有限空间外实施 紧急救援工作；防止未经授权的人员进入

  4、物业企业在有限空间作业中的责任生产经营单位主要负责人应加强有限空间作业的安全管理，履行以下职责：

  03.保证有限空间作业的安 全投入 提供符合要求间作业安全生产责 任制，明确有限空 间作业负责人、作 业者、监护者职责；安全作业操作规程、事 故应急救援预案、安全 技术措施等有限空间作 业管理制度；全投入，提供符合要求 的通风、检测、防护、 照明等安全防护设施和 个人防护用品；

  05.及时、如实报告 生产安全事故。供应急救援保障， 做好应急救援工作；落实有限空间作业 的各项安全要求；生产安全事故。

  各物业服务企业要立即在物业管理 区域内进行全面排查，发现物业管 理区域内违法建设和违法经营行为理区域内违法建设和违法经营行为， 特别是违法建筑内存在生产经营、 出租、住人行为的，要及时予以劝 阻和制止，并按照相关行政主管部 门职责分工及时向规划、城管、工职责分 规 城管 商等部门报告。 居民委员会、村民委员会、物业服务企 业发现本区域内违法建设行为的，有权 予以制止，并及时向负有查处职责的机 关报告。违章建筑管理规定2 各物业服务企业要认真贯彻执行规划、消防等有关法律法规和规范，将制止 报告物业管理区域内违法建设和违法经营行为作为安全工作止、报告物业管理区域内违法建设和违法经营行为作为安全工作 的重点来抓。 各物业服务企业要立即在物业管理区域内进行全面排查，发现物业管理区 域内违法建设和违法经营行为，特别是违法建筑内存在生产经营、出租、 住人行为的，要及时予以劝阻和制止，并按照相关行政主管部门职责分工 及时向规划、城管、工商等部门报告。

  （一）收取物业费构成情况包括哪 些项目 成本构成包括哪些项目？些项目，成本构成包括哪些项目？ 收取的物业费构成项目与物业服务 内容是否对应？

  案例：1、业主起诉要求减免物业 费，认为小区卫生较差，保安脱岗；费，认为小区卫生较差，保安脱岗；

  房屋日常1、物业企业对房屋、共用设施设 备的日常维修、养护的法律基础 物业企业对房屋、共用设施设备进行日常 维护、保养时，一定要与业主签署《物业服务协议》、《业主手册》。（更精彩请关注：雅吟天下）例如：在 签署上述文件关于物业费构成中包括入户 小修费，那么物业管理企业即应当提供户 内设施设备的小修服务。 维护和使用管理 纠纷的防范

  （2）物业企业对房屋、共用设施设备 进行维修、养护的过程中的风险与防 范措施 小修服务的提供，物业管理企业需要注意两小修服务的提供，物业管理企业需要注意两 种质量担保责任，一种是材料、零部件的质 量担保责任；物业企业应当对材料、零部件、安装、调试 的质量，向业主公示（根据具体情况，也可 出示相应书面检验报告、合格证书），必要 时由业主亲自操作，完成后要求业主对质量 进行确认。

  （3）物业企业对房屋日常维修、管理，应注意的风险 1. 重视《物业服务协议》、《业主手册》等约定； 2. 提供维修时，注意《维修单》、《质量确认单》的签署；3. 制作相应表格，完成日常维修、维护有检修、保养等书面记录； 4. 制定房屋、设施设备的维修工作计划和紧急状况处置预案等等。

  （一）物业企业未按照法律、法规、文件的规定，以及 《物业服务协议》、《业主手册》等约定进行秩序维护工作工作 物业企业与业主签署的《物业服务协议》中如有对进 入本小区的外来人员进行登记等条款，这 些均构成 物业管理企业的秩序维护工作的基本职责，属于法定义务与约定义务范畴。 因此，物业企业应当严格按照法律、法规、文件要求和 《物业服务协议》、《业主手册》关于维护秩序的约定，《物业服务协议》、《业主手册》关于维护秩序的约定， 履行秩序维护义务。否则，即应当承担相应侵权或违约 责任； 案例分析：物业公司如何书写维修单？

  四、安全隐患的防范未到位的风险物业企业秩序维护员对可能对小区业主造成伤害的部位、区域，一定要设置警示标志告知提示业主注意安全尽到安全隐志告知、提示业主注意安全，尽到安全隐患的防范义务。 很多物业企业的秩序维护员综合素质不高，大多来自农村剩余劳动力，且缺乏维护秩序的意识，根本没有树立长久从事该行业的信念。 某小区三名秩序维护员同时间不辞而别某小区三名秩序维护员同一时间不辞而别，出现管理真空，给了犯罪分子可乘之机，造成了业主财产的重大损失。

  一、明确车位、车库优先满足业主需要 3.1《物权法》第七十四条规定： 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、 车库的归属由当事人通过出售附赠或者出租等方式约车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（更精彩请关注：雅吟天下）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 3.2 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠 或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关应当首先满足业主的需要的法第七十四条第 款有关应当首先满足业主的需要的 规定。

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